Qué es el COTI en Argentina y cuándo se debe tramitar

Cuando se realiza la venta de un inmueble en Argentina, uno de los pasos obligatorios es gestionar el Certificado de Oferta de Transferencia de Inmuebles, más conocido como COTI. Este trámite, regulado por ARCA, busca transparentar las operaciones dentro del mercado inmobiliario y evitar maniobras de evasión fiscal. Conocer qué es el COTI y cuándo se debe tramitar resulta clave para evitar demoras o inconvenientes en la escritura de una propiedad.

¿Qué significa el COTI y por qué es obligatorio?

El COTI es el Certificado de Oferta de Transferencia de Inmuebles exigido por la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA, anteriormente conocida como AFIP) para registrar las operaciones de compraventa de inmuebles que superan un valor determinado. Su principal objetivo es blanquear las transacciones inmobiliarias, permitiendo que las autoridades fiscales controlen mejor el origen y destino de los fondos.

Esta obligación surge a partir de la Resolución General 2371/2007 de la AFIP. Desde entonces, todos los propietarios que pongan en venta un inmueble de determinado valor deben declarar la operación. El COTI se convierte en un requisito indispensable antes de la firma de la escritura pública.

Cuándo se debe tramitar el COTI en ARCA

El COTI debe tramitarse cuando se pone a la venta un inmueble cuyo valor de operación, de mercado o de tasación supere los ARS $66.833.000. Si una propiedad alcanza o supera ese monto, su dueño está obligado a registrar la operación en AFIP antes de concretar la venta.

La responsabilidad de gestionar el COTI recae siempre en el vendedor. En el caso de que existan varios titulares de dominio, cualquiera de ellos puede realizar el trámite, aunque todos deben estar incluidos en la solicitud. Si el inmueble pertenece a una sociedad, la empresa será quien deba tramitarlo.

Paso a Paso de cómo sacar el Certificado COTI

Gestionar el COTI es un proceso que se realiza de manera online a través del sitio web de AFIP/ARCA. El primer paso es ingresar al portal utilizando la clave fiscal y seleccionar el servicio “Oferta de Transferencia de Inmuebles – COTI”. Allí se completa un formulario con los datos del inmueble, el monto estimado de venta, y la información de los titulares.

Una vez enviado el formulario, el sistema emite un número de COTI y el respectivo certificado. Este documento debe ser presentado ante escribano público al momento de realizar la escritura de la venta. El trámite no tiene costos asociados, salvo que se recurra a terceros para su gestión.

Documentación necesaria para tramitar el COTI

Ahora que ya conoces la documentación esencial para iniciar tu trámite del COTI, profundicemos un poco más en la importancia de cada uno de estos requisitos y cómo asegurarte de tenerlos listos para agilizar el proceso. Contar con esta información de antemano te ahorrará tiempo y posibles inconvenientes al momento de realizar la gestión ante la AFIP.

Para completar el trámite es necesario contar con:

• Clave fiscal habilitada ante ARCA (ex AFIP).
• Datos completos del inmueble (partida, ubicación, superficie). 
• Datos de todos los titulares de dominio. 
• Valor de oferta o venta del inmueble. 
• En caso de personas jurídicas, documentación societaria vigente. 
  

Importancia del COTI en la transferencia inmobiliaria

El COTI es fundamental para poder inscribir una escritura de compraventa ante el Registro de la Propiedad. Los escribanos requieren la constancia del COTI para formalizar la operación. Sin este certificado, no se puede avanzar con la registración del cambio de titularidad del inmueble.

Además, su correcta tramitación garantiza que la ARCA no objete la operación más adelante, lo que protege tanto al vendedor como al comprador de problemas fiscales. También es importante para calcular correctamente impuestos como el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o el Impuesto a las Ganancias en operaciones inmobiliarias.

Consecuencias de no tramitar el COTI correctamente

No tramitar el COTI, o hacerlo de manera incorrecta, puede generar multas y sanciones por parte de ARCA. Además, puede trabarse el proceso de escrituración de la propiedad, ya que los escribanos no pueden completar la operación sin la constancia válida del certificado.

En los casos más graves, la falta de COTI puede ser interpretada como una maniobra de evasión fiscal, lo que podría derivar en inspecciones, ajustes impositivos, y sanciones económicas. Por eso es fundamental completar el trámite con anticipación y asegurarse de que toda la información declarada sea correcta.

Reflexiones antes de vender: gestioná tu COTI con tiempo

Anticiparse en la gestión del COTI permite evitar inconvenientes de último momento al momento de vender un inmueble. Es recomendable iniciar el trámite apenas se decide poner la propiedad a la venta, para contar con la documentación lista al momento de encontrar un comprador.

En Somos Inmobiliarios sabemos que cada paso en una operación inmobiliaria cuenta. Si quieres asesorarte con expertos de tu zona para que tu venta sea más ágil y segura, podemos ayudarte a conectar con profesionales confiables que conocen el proceso y te acompañan en cada etapa.

Respondemos tus dudas sobre el trámite del COTI

¿Puedo tramitar el COTI como persona jurídica?

Sí, las sociedades o empresas que sean titulares de inmuebles también deben gestionar el COTI. En ese caso, el representante legal debe tramitarlo utilizando su CUIT y clave fiscal habilitada.

¿El COTI caduca si no vendo la propiedad?

El COTI tiene una validez de 24 meses desde su emisión. Si en ese plazo la propiedad no se vende, será necesario tramitar un nuevo certificado para actualizar la oferta de venta ante ARCA/AFIP.

¿Cómo rectificar errores en un COTI ya emitido?

Si se detectan errores en un COTI ya emitido, es posible modificar algunos datos ingresando nuevamente al servicio “Oferta de Transferencia de Inmuebles” en ARCA/AFIP. Si el error es grave, puede ser necesario anular el COTI y gestionar uno nuevo.