Impuestos al comprar una propiedad en Argentina

Comprar una propiedad en Argentina implica mucho más que negociar el precio con el vendedor. A lo largo del proceso aparecen distintos impuestos, tasas y gastos asociados que pueden representar un porcentaje significativo del valor de la operación. En este artículo te explicamos qué tributos se aplican, cuáles son obligatorios según la jurisdicción, y qué detalles conviene tener en cuenta para evitar sorpresas.

El mercado inmobiliario actual en Argentina exige conocer en detalle los impuestos aplicables al momento de la compra, los procedimientos necesarios para cumplir con cada obligación fiscal y algunas recomendaciones clave para calcular con precisión los costos impositivos antes de concretar una operación.

Los tributos que se aplican al comprar una propiedad en Argentina

Al momento de adquirir un inmueble, el comprador debe contemplar una serie de tributos que impactan directamente sobre el precio final de la operación. Entre los principales se encuentran: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), el impuesto de sellos, los gastos de escritura y registración, y algunas tasas municipales o provinciales adicionales según la ubicación del bien.

Estos costos pueden variar de una provincia a otra, por lo que conviene revisar la normativa local. En general, la mayor parte de los tributos recaen sobre el comprador, aunque hay algunos impuestos que corresponden al vendedor. Tener clara esta división ayuda a negociar correctamente los términos del contrato de compraventa.

Los tributos que se aplican al comprar una propiedad en Argentina

Al momento de adquirir un inmueble, el comprador debe contemplar una serie de tributos que impactan directamente sobre el precio final de la operación. Entre los principales se encuentran: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), el Impuesto de Sellos, los gastos de escritura y registración, y algunas tasas municipales o provinciales adicionales según la ubicación del bien.

Estos costos pueden variar de una provincia a otra, por lo que conviene revisar la normativa local. En general, la mayor parte de los tributos recaen sobre el comprador, aunque hay algunos impuestos que corresponden al vendedor. Tener clara esta división ayuda a negociar correctamente los términos del contrato de compraventa.

Impuesto de Sellos

Este impuesto grava los actos jurídicos formalizados por escrito, como el boleto de compraventa y la escritura traslativa de dominio. En una operación inmobiliaria, el Impuesto de Sellos suele calcularse como un porcentaje del valor de la escritura (ya sea el valor real de la propiedad o el fiscal, el que sea mayor).

• Alícuota: varía según la jurisdicción. En CABA, por ejemplo, es del 3,6%, aunque se reparte un 1,8% para el comprador y 1,8% para el vendedor, salvo pactos en contrario.
• Exenciones: en algunos casos, como la compra de primera vivienda única y permanente, puede aplicarse una exención o reducción del impuesto.
• Quién lo paga: por costumbre, suele ser el comprador, pero puede ser compartido o negociado.
  

Es fundamental verificar la normativa provincial o municipal correspondiente, ya que los montos y criterios pueden cambiar significativamente.

Comisión inmobiliaria

La comisión inmobiliaria es el pago que se realiza al corredor o inmobiliaria que interviene en la operación. Está sujeta a regulación local, aunque en la práctica puede variar según la negociación entre las partes.

• Monto estimado: entre el 3% y el 4% del valor total de la operación, más IVA si corresponde.
• Quién la paga: en muchas jurisdicciones, la paga el comprador. Sin embargo, puede acordarse que sea compartida o incluso asumida por el vendedor.
• Regulación: por ejemplo, en CABA, la Ley 5859 establece que el corredor matriculado no puede cobrar comisión al comprador cuando se trata de vivienda única y permanente adquirida por una persona física.

Es recomendable confirmar si el profesional está matriculado y solicitar una factura por el servicio prestado.

Honorarios del escribano

El escribano público es el encargado de redactar y certificar la escritura traslativa de dominio. Su intervención es obligatoria en las compraventas de inmuebles y garantiza la legalidad del acto.

• Honorarios profesionales: oscilan entre el 1% y el 2% del valor de la operación. A esto se le suman los gastos administrativos, certificaciones, tasas y derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Quién los abona: generalmente, el comprador, salvo que se acuerde lo contrario.
• Elección del escribano: salvo que exista una imposición contractual (por ejemplo, en un fideicomiso), el comprador tiene derecho a elegir al escribano, ya que es quien abona sus honorarios.
  

Además de los honorarios, pueden existir gastos adicionales, como certificación de firmas, informes de dominio e inhibición, y sellado de documentación.

¿Cuánto se paga en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)?

El ITI es un tributo nacional que se aplica a la venta de inmuebles situados en el territorio argentino. Le corresponde al vendedor, salvo que esté exento por tratarse de su vivienda única y permanente y reinvierta el monto en otra propiedad dentro del plazo estipulado por ley.

La alícuota del ITI es del 1,5% sobre el valor de venta del inmueble, y se abona antes de la escritura. El escribano suele encargarse de su cálculo y de la liquidación a través de ARCA/AFIP. Si el vendedor está inscripto en el impuesto a las ganancias, puede optar por tributar por ese régimen en lugar del ITI.

Gastos de escritura y registración de una propiedad en Argentina

La escritura es el acto formal por el cual se transmite el dominio del inmueble. Está a cargo de un escribano público, quien también se ocupa de verificar el estado registral, impositivo y dominial de la propiedad. Los honorarios notariales suelen ser de entre el 2% y el 3% del valor escriturado.

A estos honorarios se suman los costos por certificaciones, inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad y gestiones adicionales. Por ejemplo: en una operación de $80.000.000, los gastos de escritura pueden superar los $2.000.000, según la jurisdicción y las gestiones necesarias.

Tasas municipales y provinciales en la compraventa de una propiedad

Además de los impuestos principales, hay tasas menores que también pueden influir en el costo total. Algunas localidades exigen la cancelación (o sea, el pago total) del ABL (“alumbrado, barrido y limpieza”), agua corriente, o la tasa de ARBA si se trata de Provincia de Buenos Aires.

En ciertas zonas, incluso puede solicitarse el libre deuda de expensas en propiedades horizontales o tasas de inspección que deben estar al día para registrar la transferencia. Son montos menores comparados con el resto, pero conviene contemplarlos al estimar el presupuesto total.

¿Cómo se distribuyen los gastos en la compraventa de una propiedad? 

Si bien el comprador suele asumir la mayor parte de los gastos, como el escribano, el impuesto de sellos y el registro, el vendedor tiene a su cargo el ITI o el impuesto a las ganancias, según corresponda. Esta división no está escrita en piedra y puede ser negociada entre las partes.

Por eso, es habitual que ambas partes acuerden compartir ciertos costos o que uno de los dos asuma gastos que no le corresponden estrictamente, con tal de cerrar la operación. Lo fundamental es que todo quede expresado en el contrato y que se calcule con precisión antes de firmar.

Costos ocultos al adquirir una propiedad en Argentina

Algunos costos no se perciben a simple vista pero suman en el total de la operación. Por ejemplo, la gestión de informes registrales (informe de dominio, inhibiciones, valuaciones), la certificación de firmas, o la actuación de gestores inmobiliarios.

También puede ser necesario abonar la tasa de declaración jurada de bienes inmuebles o gastos de legalización del Colegio de Escribanos. Aunque en general no son montos elevados, conocerlos ayuda a estimar el total con mayor precisión.

Planifica tus impuestos al comprar una propiedad con asesoramiento 

La mayoría de los tributos se abonan antes o al momento de la escritura. El escribano se encarga de recaudar y liquidar los importes correspondientes ante los organismos como ARCA/AFIP, Rentas o el Registro de la Propiedad.

El comprador transfiere los fondos necesarios para estos pagos junto al monto total de la operación. En general, no hace falta hacer gestiones personales salvo que se acuerde lo contrario. Todo queda detallado en la minuta notarial.

Conocer los impuestos y gastos asociados a una compra inmobiliaria permite tomar mejores decisiones y evitar problemas legales o financieros. Si estás por comprar una propiedad, planifica con anticipación, asesórate con profesionales y pedí presupuestos detallados para saber qué esperar.

En Somos Inmobiliarios conectamos compradores con asesores confiables de su zona, para que cada operación sea clara, segura y sin imprevistos. Contáctanos si necesitas acompañamiento.

Lo que nadie te cuenta sobre impuestos en inmuebles

¿Puedo deducir impuestos de la compra en Ganancias? 

En general, no se permite deducir del impuesto a las ganancias los gastos por la compra de una vivienda. Sin embargo, si el inmueble se destina a alquiler, pueden computarse algunos costos según el régimen impositivo del contribuyente.

¿Qué pasa si se omite declarar un impuesto en la compraventa? 

La omisión puede derivar en multas, intereses y hasta la imposibilidad de inscribir la propiedad. Además, ARCA/AFIP podría iniciar una fiscalización.

¿Los impuestos son los mismos si la propiedad se compra con crédito hipotecario?

 Los impuestos son los mismos, pero pueden sumarse gastos adicionales como la hipoteca, seguros y gestiones bancarias. El escribano suele calcular todo en conjunto.