Errores en la tasación de una propiedad 

Las tasaciones inmobiliarias son una herramienta fundamental de investigación que se realiza para determinar el valor de mercado real de una propiedad. Entender la metodología correcta no es solo un trámite; es el pilar que sostiene toda la estrategia de venta, permitiendo conseguir la exclusividad con el propietario y asegurar un cierre exitoso en el tiempo adecuado. En las siguientes secciones, exploraremos los 5 errores más comunes y costosos que se cometen en las tasaciones de una propiedad, desde el sesgo emocional hasta la subestimación de factores legales.

Error 1 Confundir precio con valor y caer en el sesgo

El error más común y, a menudo, el más perjudicial, es permitir que el precio deseado por el propietario dicte el valor real de mercado de la propiedad. El precio es una cifra emocional, un anhelo; el valor es un dato técnico y comprobable. El profesional que confunde estos dos términos falla en su tarea principal. El vendedor suele tener un sesgo de anclaje, fijando un precio basado en el costo emocional o en la cifra más alta que vio en un portal, lo cual no refleja la realidad de la oferta y la demanda. Nuestro deber como agentes inmobiliarios autorizados es desvincularnos de ese sesgo y anclarnos en la evidencia. Si se tasa por el precio deseado, la propiedad ingresa al mercado sobrevalorada, se quema rápidamente y el propietario pierde la confianza en el proceso.

Para evitar este error, el asesor inmobiliario debe comenzar la tasación con una mente limpia, sin preguntar el precio esperado por el vendedor hasta el final del proceso. La herramienta clave es el Análisis Comparativo de Mercado (ACM), utilizando únicamente propiedades comparables que ya hayan sido vendidas (precios de cierre) y no solo las que están publicadas (precios de oferta). Una vez obtenido el valor técnico, el asesor debe presentar el informe al propietario con datos duros, demostrando la alta correlación entre la precisión en la tasación y el tiempo de exposición del inmueble en el mercado. Convencer al vendedor de ajustar sus expectativas al valor real es el primer paso para obtener la exclusividad y garantizar una venta exitosa en el plazo correcto.

Error 2 Depender solo de portales y descuidar el Análisis Comparativo

Muchos asesores, especialmente los nuevos en el rubro, cometen el error fatal de limitar su Análisis Comparativo de Mercado (ACM) a una simple búsqueda en portales inmobiliarios. Observar el precio al que la competencia ofrece sus propiedades (precios de oferta) es solo una parte de la ecuación y, a menudo, la menos fiable. Las propiedades publicadas pueden llevar meses o incluso años sobrevaloradas. Si un agente basa su tasación de propiedades en esos precios de oferta inflados, el resultado será una tasación errónea que condenará al inmueble a la inmovilidad. La clave del valor de mercado reside en los precios de cierre reales.

Un verdadero ACM requiere la disciplina de obtener datos de transacciones concretas. Esto se logra a través del networking con otros profesionales, compartiendo información sobre ventas concretadas en la zona y utilizando herramientas que procesan datos de escrituras o reservas. Además, el análisis debe ser minucioso. No basta con comparar metros cuadrados. Se debe segmentar por antigüedad, estado de conservación, orientación, piso y distribución. Si se tasa un departamento en el piso 10 con vista abierta, la comparativa debe ser con unidades con características similares, no con una unidad interna en el segundo piso. La justificación de la comisión inmobiliaria se basa en la capacidad del asesor para acceder, procesar y presentar estos datos reales que un propietario no puede obtener por sí mismo.

Error 3 Sobrevalorar las mejoras y subestimar los vicios ocultos

Otro error recurrente es la tasación emocional de las mejoras. Los propietarios tienden a creer que cada reforma o adición (una piscina, una parrilla, o materiales importados) debe sumarse al valor final de la propiedad por su costo de inversión. El asesor que simplemente acepta esta premisa está sobrevalorando la propiedad. El valor de una mejora no es su costo de construcción, sino su valor de mercado marginal. Una piscina, por ejemplo, puede ser un activo valioso en una casa de country, pero en un departamento céntrico sin espacio exterior, su valor agregado es nulo o, peor aún, puede ser considerado un pasivo por el comprador.

De forma inversa, muchos asesores subestiman los vicios ocultos o los defectos de la propiedad que impactan negativamente su valor. Esto incluye problemas de humedad estructural, fallas en la instalación eléctrica o, más críticamente, vicios legales. Los vicios legales incluyen planos de obra no aprobados para ampliaciones (como un entrepiso o un cerramiento), problemas de servidumbre de paso o defectos en el dominio del título que demoran la escrituración. El asesor inmobiliario debe restar del valor de mercado el costo que implicará al nuevo propietario regularizar esos defectos o repararlos. Ignorar estos pasivos legales o constructivos no solo lleva a un error en la tasación, sino que expone al agente a problemas éticos y a la frustración del cliente.

Error 4 No segmentar la comparativa por liquidez y tiempo de exposición

Una tasación precisa no solo debe determinar el valor, sino también estimar la velocidad de venta del inmueble. Un error estratégico es comparar una propiedad de alta liquidez (ejemplo: un monoambiente en zona universitaria) con una de baja liquidez (ejemplo: una mansión premium). Si el agente no segmenta correctamente por liquidez, no podrá justificar el tiempo de exposición ni el precio. Una propiedad de alta liquidez debe tasarse de manera estricta para asegurar un cierre en menos de 90 días, mientras que una propiedad de nicho (baja liquidez) requiere una tasación más flexible, reconociendo que su tiempo de permanencia en el mercado será inevitablemente mayor.

Además, los agentes a menudo fallan al no ajustar el precio por el tiempo de exposición de los comparables. Una propiedad que lleva 18 meses publicada a un precio, y no se ha vendido, no es un comparable; es una evidencia de un error de tasación que debe ser descartado. 

Error 5 Desatender la documentación y los factores externos (Legal y Macro)

El valor de una propiedad no es puramente físico; es una mezcla de ladrillos, legislación y entorno macroeconómico. El quinto error fatal es tasarla sin un estudio de documentación básico ni una comprensión de los factores externos que influyen en el precio. A nivel legal, se debe revisar el reglamento de copropiedad (en Propiedad Horizontal), pues puede haber restricciones (como prohibición de mascotas o alquiler temporario) que limitan el universo de compradores y, por lo tanto, el valor. Además, la falta de aprobación de planos por ampliaciones puede generar multas o demoras en la escritura, forzando a una quita en el precio.

A nivel macro, el agente debe integrar variables externas que afectan la demanda. Esto incluye la actual política de crédito hipotecario, que impacta directamente el poder adquisitivo de los compradores y la demanda. Si los créditos son inexistentes, el valor de la propiedad baja porque el mercado se limita a compradores con capital propio. Otros factores son la tendencia urbanística (nuevas líneas de subte, centros comerciales, o cambios en el código de zonificación) que, aunque no afectan a la propiedad en sí, cambian el valor de mercado del barrio. 

El asesor que solo ve la casa, y no el contexto legal y financiero, entregará una tasación incompleta, desactualizada y, en última instancia, incorrecta.

Somos Inmobiliarios La precisión es el nuevo estándar

Una tasación precisa y justificada es la base de la productividad y la confianza en el sector. Evitar estos cinco errores es lo que separa a un agente del montón de un asesor inmobiliario experto. Somos Inmobiliarios es la plataforma diseñada para elevar este estándar.

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Preguntas frecuentes sobre errores de tasación

¿Es mejor tasar más bajo para vender rápido?

No. El objetivo es tasar al valor de mercado justo. Tasa muy bajo, pierdes comisión y el cliente pierde dinero. Tasa muy alto, la propiedad se quema. El valor justo garantiza la mejor venta en el menor tiempo.

¿Los amenities suman siempre valor a la propiedad?

No siempre. Su valor depende de la zona y del perfil del comprador. Los amenities solo suman si son funcionales y si el costo de las expensas que conllevan no es excesivo para el rango de la propiedad.

¿Cómo verifico si hay vicios ocultos legales?

Pide el reglamento de copropiedad, los planos aprobados y un estudio de títulos al inicio. Si hay ampliaciones o reformas sin plano, debes restar del precio el costo de la futura regularización.

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