El Boleto de Compraventa un instrumento clave

Comprar una propiedad a estrenar, ya sea “en pozo” o en construcción, es una de las inversiones más atractivas del mercado, pero también implica una serie de riesgos que deben ser mitigados. A diferencia de una propiedad terminada, donde la inspección es directa, en la compra de un inmueble a estrenar se adquiere una promesa de futuro. Por eso, el boleto de compraventa es más que un simple acuerdo de precio; es el instrumento legal que define las reglas, los plazos y las garantías que te protegen como comprador.

Un error común es firmar el boleto sin un análisis detallado de sus cláusulas. Como agente inmobiliario experto, mi rol es asegurar que el cliente entienda las obligaciones del desarrollador y sus propios derechos. El boleto debe ofrecer la mayor claridad posible sobre la propiedad futura, especificando la superficie, los materiales y las condiciones de entrega. Nunca se debe firmar un documento que deje puntos críticos abiertos a la interpretación, especialmente en un mercado que, como el argentino, requiere máxima previsibilidad legal.

Cláusula de Individualización en el boleto de compraventa

La primera clave para proteger tu inversión es la precisión sobre lo que se está comprando. En el caso de un departamento “en pozo“, la propiedad aún no existe. Por ello, la cláusula de Individualización debe ser rigurosa. El boleto no solo debe identificar la unidad funcional por su número, sino que debe anexar obligatoriamente los planos de obra aprobados, detallando la ubicación exacta dentro del edificio, la orientación (sol/sombra) y los metros cuadrados cubiertos y descubiertos (balcones, terrazas).

Ligada a esta, la cláusula de Especificaciones Técnicas es esencial. Aquí se detalla la calidad de la propiedad: marca y tipo de grifería, revestimientos, pisos, carpintería, y si se incluyen o no artefactos (como aires acondicionados o cocinas). Es importante que esta cláusula no contenga términos ambiguos como “materiales de primera calidad”, sino referencias concretas. Si el desarrollador modifica estas especificaciones durante la obra sin tu consentimiento, esta cláusula te permite reclamar o rescindir el contrato. 

El Precio y la Ajustabilidad en el Mercado Argentino

La cláusula de Precio y Forma de Pago es la más sensible en la compra de propiedades a estrenar en Argentina. Si bien se fija un valor inicial, es habitual que el saldo se ajuste por índices específicos durante el transcurso de la obra. Es fundamental que el boleto especifique claramente el índice de ajuste que se aplicará. Los más comunes son el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Un comprador debe entender que los pagos periódicos (cuotas) y el saldo final se ajustarán. La clave aquí es la transparencia y la periodicidad del ajuste. El boleto debe indicar con precisión a partir de qué mes se aplica el índice y cómo se calcula. Además, es esencial definir la moneda de pago de cada tramo: si los pagos son en pesos ajustables o en dólares. Un buen boleto debe establecer un tope de ajuste o un mecanismo de renegociación si el índice se dispara de manera desmedida, ofreciendo un margen de seguridad ante la volatilidad económica.

Plazos de entrega y cláusulas por demora en el boleto de compraventa

La fecha de entrega es, quizás, la cláusula más incumplida en las compras “en pozo”. El boleto debe establecer claramente la fecha de entrega de la posesión, y esta fecha debe ser concreta. No es suficiente con una estimación; debe ser un mes específico, con un margen de gracia justificado (generalmente de 90 a 180 días) para imprevistos de obra.

Lo más importante de esta cláusula es la Cláusula Penal o la Multa por Demora. Si el desarrollador incumple la fecha pactada, el boleto debe prever una compensación para el comprador. Esta multa suele ser un monto fijo diario por cada día de retraso. Una cláusula penal bien definida actúa como un incentivo para que el desarrollador cumpla con los plazos y te protege de perjuicios económicos (como tener que seguir alquilando mientras esperas la entrega). Un asesor inmobiliario con experiencia se asegurará de que esta multa sea proporcional al valor del inmueble y no irrisoria.

Garantía Post-entrega y Reclamos por Vicios

Una vez que la propiedad es entregada, el proceso no termina. La cláusula de Garantía Post-entrega es la que ampara al comprador frente a defectos o “vicios” constructivos. Es fundamental que el boleto especifique los plazos para reclamar:

1. Vicios Aparente: Defectos visibles (pisos rayados, grifería mal instalada). El plazo para reclamar suele ser breve, a menudo 60 días desde la entrega.
2. Vicios Ocultos: Defectos que no se ven a simple vista y aparecen con el uso (filtraciones, problemas en cañerías). La ley otorga un plazo de 3 años para que estos vicios se manifiesten.
3. Ruina: Problemas estructurales graves. La responsabilidad del desarrollador se extiende por 10 años.

El boleto debe obligar al desarrollador a corregir los defectos en un plazo razonable (ej. 30 días) y sin costo para el comprador. Un buen asesor guiará al cliente para hacer una inspección exhaustiva al recibir las llaves y formalizar cualquier reclamo por escrito.

Diferencia entre boleto de compraventa y escritura

La principal confusión al comprar una propiedad reside en distinguir entre el boleto de compraventa y la escritura pública. El boleto es un acuerdo privado que formaliza la operación, establece el precio, la forma de pago y los plazos, pero no transfiere la propiedad legal. Es un compromiso que obliga al vendedor a transferir el dominio en el futuro. La escritura pública, en cambio, es el único instrumento legal que transfiere la propiedad de forma definitiva. Se realiza ante un escribano público y, una vez inscripta en el registro de la propiedad inmueble, te convierte legalmente en el dueño. Un buen asesor inmobiliario te guiará para que el boleto sea un paso seguro hacia la escritura.

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Preguntas Frecuentes sobre boleto de compraventa

¿El boleto de compraventa puede rescindirse?

Sí. El boleto debe incluir cláusulas de rescisión que permitan a ambas partes poner fin al acuerdo, estableciendo las penalidades o la devolución de fondos correspondiente.

¿Qué sucede si la constructora quiebra antes de la entrega?

Es un riesgo. La cláusula de “cesión de derechos” permite que otro desarrollador complete la obra. Por ley, los fondos del fideicomiso deben estar protegidos, pero siempre se recomienda asesoría legal especializada.

¿Qué es la diferencia de superficie?

Se permite una diferencia mínima (generalmente del 5% al 10%) entre la superficie prometida y la real. El boleto debe indicar si esta diferencia implicará un ajuste de precio a favor o en contra del comprador.

¿Debo pagar la posesión o la escritura?

El boleto debe diferenciar estos dos momentos. La posesión es la entrega de llaves (y el pago de expensas), mientras que la escritura es el traspaso legal de la propiedad. Generalmente, el saldo final se abona en la escritura.

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