Cesión de derechos El instrumento para mover valor antes del dominio

La cesión de derechos de una propiedad es un acuerdo formal donde el titular de un derecho (el cedente) lo transfiere a un tercero (el cesionario). En el mercado inmobiliario argentino, este mecanismo es crucial porque permite que el valor de un activo circule antes de que se cumplan las condiciones para la escritura final, como ocurre con las herencias o los proyectos “en pozo”. Sin embargo, es vital que tu cliente entienda la naturaleza de lo que está adquiriendo: no es la propiedad per se, sino el derecho futuro sobre ella.

El rol de un asesor inmobiliario es doble en este proceso. Primero, debe asegurar la máxima seguridad jurídica al transferir ese derecho y sus obligaciones. Segundo, debe explicar al cesionario que asume la misma posición contractual que el cedente. Esto significa que si el cedente tenía una deuda o una restricción, el cesionario la hereda. La cesión, bien documentada, es un vehículo potente para la liquidez, pero si se realiza de manera informal, puede generar grandes conflictos legales y financieros al ser inoponible ante terceros o ante el deudor principal (el desarrollador o el causante).

Cesión de boleto y derechos hereditarios las dos grandes categorías

Para manejar operaciones de cesión de derechos, es fundamental diferenciar los dos escenarios más comunes en el Real Estate, ya que implican marcos legales y riesgos distintos:

1. Cesión de Boleto de Compraventa Esta es la forma más frecuente de transferir una inversión “en pozo”. El comprador original (cedente) vende su derecho contractual a terminar de pagar y, eventualmente, a escriturar la unidad. El cesionario toma la posición del comprador inicial, obligándose ante el desarrollador a asumir las cuotas restantes, los ajustes por el índice de construcción y cualquier obligación pendiente. Esta cesión debe ser notificada al desarrollador de forma fehaciente, y es recomendable que el desarrollador la autorice para evitar complicaciones futuras.
2. Cesión de Derechos Hereditarios Ocurre cuando un heredero decide vender su porción indivisa de una herencia (que incluye propiedades, dinero y otros bienes) antes de que el juicio sucesorio finalice. El cesionario adquiere el derecho sobre el patrimonio global del cedente, quedando sujeto al resultado final de la partición de bienes. Este mecanismo ofrece liquidez inmediata al heredero, pero el cesionario deberá esperar la resolución judicial completa para ver materializado su dominio sobre la propiedad específica.

La clave es la precisión: un agente inmobiliario debe verificar la legitimidad del derecho que se está cediendo, pues la ley exige que el cedente garantice la existencia del derecho, aunque no la solvencia de quien debe cumplirlo.

La escritura pública como requisito de validez ante la ley

Este es el punto más crítico para la seguridad jurídica. En Argentina, la cesión de derechos que recae sobre bienes inmuebles debe formalizarse obligatoriamente por escritura pública ante un escribano, según lo establece el Código Civil y Comercial. Un documento privado, aunque se encuentre firmado por ambas partes y con certificación de firmas, solo es válido entre el cedente y el cesionario, siendo inoponible ante terceros.

La escritura pública garantiza:

• Validez Formal Le otorga la máxima jerarquía legal.
• Oponibilidad Permite que el nuevo titular (cesionario) haga valer su derecho frente a cualquiera (desarrollador, herederos, o posibles acreedores del cedente).
• Control Fiscal Asegura el cumplimiento de los impuestos de transferencia correspondientes.

Cualquier asesor inmobiliario debe advertir a su cliente sobre el riesgo de las cesiones privadas informales. El costo de la escritura notarial es una inversión en la protección del patrimonio que anula el riesgo de un litigio futuro. La única vía para transferir un derecho con plena seguridad es a través del notariado público.

Riesgos y cláusulas de protección en toda cesión de derechos

La cesión de derechos de una propiedad conlleva riesgos específicos que deben ser mitigados con cláusulas bien redactadas. Uno de los mayores riesgos es la responsabilidad limitada del cedente. El cedente solo garantiza que el derecho existe, pero no que el deudor (la constructora o el banco) vaya a cumplir.

Para proteger al cesionario, las cláusulas esenciales son:

• Cláusula de Notificación Obligatoria El boleto debe obligar al cesionario a notificar la cesión al desarrollador o al juez, con un plazo estricto. Si no se notifica, la cesión no tiene validez legal frente a terceros.
• Asunción de Deudas Debe detallarse quién asume los costos, cuotas o deudas del inmueble hasta el momento de la cesión. Generalmente, el cedente cubre los anteriores y el cesionario los futuros.
• Cláusula de Revisión de Contrato Base En una cesión de boleto, el cesionario debe confirmar que ha leído y aceptado todas las cláusulas del contrato original con el desarrollador (plazos, multas y ajustes). No se puede reclamar desconocimiento posterior sobre el ajuste por el índice CAC si este estaba en el boleto original.

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Preguntas Frecuentes sobre cesión de derecho

¿La cesión de boleto me hace dueño de la propiedad?

No. La cesión solo te transfiere el derecho contractual a ser el futuro dueño. Solo la escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad te convierte legalmente en el propietario y te otorga el dominio.

¿Puedo ceder un derecho si el contrato original lo prohíbe?

El contrato de compraventa puede prohibir la cesión. Si la cláusula existe, la cesión es inoponible al desarrollador, a menos que este la autorice formalmente. Siempre hay que revisar el contrato original.

¿Qué sucede si la cesión se hace en instrumento privado?

La cesión es válida solo entre las partes, pero no es oponible a terceros ni al deudor principal. Es un riesgo legal altísimo que puede llevar a la nulidad si surge un conflicto con otro acreedor o comprador.

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