Crecen la demanda de los departamentos 3 y 4 ambientes

El mercado inmobiliario de Buenos Aires está mostrando un cambio claro en los hábitos de búsqueda: los departamentos de 3 y 4 ambientes se están convirtiendo en los más buscados por las familias que quieren vivir, no solo invertir.

Mientras que durante años se priorizó la construcción de unidades chicas, hoy la demanda se inclina por espacios amplios, funcionales y con buena distribución. Los números acompañan esta tendencia: los 3 ambientes lideran las ventas en CABA, y los 4 ambientes escasean, lo que los convierte en una oportunidad estratégica para quienes quieran invertir o desarrollar en el momento adecuado.

Este fenómeno redefine las prioridades del mercado y plantea un nuevo escenario tanto para desarrolladores como para asesores inmobiliarios.

¿Por qué los departamentos de 3 y 4 ambientes lideran la demanda?

Durante mucho tiempo, los monoambientes y departamentos de 2 ambientes fueron el foco del desarrollo inmobiliario en Buenos Aires, pensados para inversores o alquileres temporarios. Sin embargo, ese modelo empieza a agotarse frente a un cambio claro en la demanda.

Las familias que buscan vivienda para habitar se convirtieron en protagonistas. Los departamentos de 3 y 4 ambientes ganan terreno porque ofrecen funcionalidad, comodidad y espacio real para vivir. A eso se suma un factor clave: el regreso del crédito hipotecario. Aunque su alcance todavía es limitado, está empezando a abrir posibilidades reales de compra para sectores medios que antes estaban excluidos del mercado. Esto impulsa un nuevo perfil de demanda, con foco en viviendas listas para habitar y con valor de uso.

Departamentos de 3 ambientes el protagonista en el mercado

Los números hablan por sí solos. En 2024, los departamentos de 3 ambientes superaron a los de 2 en ventas dentro de CABA. Representaron el 30 % de las operaciones, frente al 25 % de los 2 ambientes y el 22 % de los 4 ambientes.

Un informe de abril de 2025 confirma esta tendencia: los 3 ambientes lideran la compraventa, con aumentos de valor de entre el 6 % y el 11 % interanual en zonas como Palermo, Belgrano y Núñez.

Los departamentos 4 ambientes, cada vez más buscados

En el segmento de los 4 ambientes, la demanda también sube. El problema es que la oferta no acompaña. Aunque los alquileres de este tipo de unidad subieron un 38,9 % en 2024, sigue habiendo poca disponibilidad. En algunos barrios, los portales llegan a mostrar menos de 20 departamentos activos.

Este desajuste entre oferta y demanda genera una presión que impacta en precios y decisiones. Muchos propietarios prefieren conservar estas unidades, sabiendo que tienen un activo muy valioso para un mercado con escasa oferta real.

La falta de unidades de departamentos 3 y 4 ambientes funcionales

La respuesta está en lo que se construyó en los últimos años. Durante mucho tiempo, los desarrollos priorizaron monoambientes y unidades chicas, con foco en la rentabilidad por m². Eso funcionó bien para los inversores, pero dejó de lado a los usuarios finales.

Hoy, quienes buscan comprar este tipo de unidades son, las familias, profesionales que hacen home office, los que buscan comprar su primer departamento, todos necesitan espacios más amplios. Ambientes separados, segundo baño, lugar para escritorio, cochera. Funcionalidad real, no sólo metros. Esa es la gran brecha que el mercado todavía no logra cubrir del todo.

Precios de departamentos según el tipo y la zona

Según datos recientes, el valor promedio del m² en CABA para usados se ubica así:

• Monoambientes: USD 2.223
• 2 ambientes: USD 2.118
• 3 ambientes: USD 2.075

Es decir, los 3 ambientes tienen un valor promedio más bajo por m², pero un ticket total mayor.

Para propiedades en pozo, el precio promedio de un 3 ambientes ronda los USD 225.657 (junio 2025). En cambio, casas de 3 habitaciones superan los USD 288.000, y las de 4 alcanzan los USD 467.000.

Estos números muestran que los departamentos amplios siguen siendo más accesibles que las casas, pero exigen una inversión que muchas veces solo es posible con crédito o financiación.

Cómo se perfilan los próximos proyectos inmobiliarios

Los asesores ya lo vemos en el día a día: cuando un desarrollo ofrece 3 o 4 ambientes con buena distribución, cochera, balcón y terminaciones de calidad, la absorción es inmediata.

El foco se está desplazando hacia proyectos pensados para el usuario final. Ya no alcanza con vender metros, se necesita ofrecer calidad de vida. Esta tendencia representa una oportunidad clara para desarrolladores que sepan leer el nuevo escenario.

La mirada como asesor inmobiliario

Quienes trabajan en el mercado todos los días lo tienen claro: hay un cambio notable. Las familias buscan más que metros: buscan funcionalidad, diseño, zonas vivibles. 

La tarea del asesor hoy va más allá de mostrar propiedades. Implica entender la nueva demanda, anticiparse a las búsquedas y acompañar con información real, no con promesas. En este contexto, conocer bien los barrios, los proyectos y los valores se vuelve un diferencial competitivo.

La oportunidad está en entender el cambio

El mercado porteño empieza a responder a nuevas necesidades. La demanda se está sofisticando: no solo busca metros, busca hogares.

Para los desarrolladores, es una invitación a repensar los proyectos. Para los asesores, una oportunidad para especializarse, destacarse y ser un buen vendedor de propiedades. Quien entienda esta transición y actúe con anticipación, estará en ventaja frente al resto.

Somos Inmobiliarios: la red que impulsa al asesor actual

Desde Somos Inmobiliarios buscamos darle voz a los verdaderos protagonistas del sector: los asesores que día a día impulsan el mercado desde cada barrio, cada propiedad y cada cliente. Creamos una red donde colegas se conectan, se capacitan y comparten oportunidades reales.

Nuestro propósito es claro: potenciar el trabajo de cada profesional, brindando visibilidad, herramientas y comunidad. Porque entendemos que, para transformar el rubro, primero hay que escuchar a quienes lo mueven desde adentro.

Más preguntas sobre propiedades 3 y 4 ambientes

¿Por qué hay tanta demanda de 3 ambientes en CABA?

Porque las familias y los usuarios finales priorizan hoy la funcionalidad. Buscan espacio para vivir, no solo para invertir, y eso se refleja en la preferencia por unidades amplias.

¿Es buen momento para desarrollar departamentos grandes?

Sí. Hay una escasez marcada de unidades de 3 y 4 ambientes bien ubicadas y con buena calidad. Esa falta de oferta hace que los proyectos con estas características se vendan rápido.