El mercado ante la estabilización y los altos costos

Por Sabrina Zapico, Martillera Publica Nacional (MAT 4403 CPMYCLZ) titular de SZ Canning Propiedades @szcanningpropiedades

Al cierre del tercer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario argentino se encuentra en una fase de moderada estabilización, un fenómeno que contrasta con la volatilidad experimentada durante el año. Sin embargo, persisten desafíos estructurales, siendo el principal el continuo aumento de los costos de construcción. Según datos del INDEC, el Índice del Costo de la Construcción (ICC) registró en agosto un incremento mensual del 1,5%, una cifra impulsada por el alza en los precios de los materiales importados. Este valor se suma a una preocupante suba acumulada del 126% desde octubre de 2023 solo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, según reportó La Nación, marcando una presión sostenida sobre los desarrolladores.

Esta presión se refleja directamente en el precio de la vivienda nueva. En CABA, el costo de construcción por metro cuadrado para terminaciones estándar se ubica actualmente entre USD 1.000 y USD 1.200. Este valor no solo es un reflejo de los insumos, sino también del encarecimiento de la mano de obra. A pesar de la estabilización general, la incertidumbre económica y la persistente inflación condicionan la capacidad de los desarrolladores para lanzar nuevos proyectos, mientras que los ya existentes deben ajustar constantemente sus precios para mantener márgenes de rentabilidad. El desafío para el profesional es navegar este entorno, priorizando la precisión en las tasaciones y la comunicación transparente sobre la previsibilidad de los costos.

La demanda y la restricción del crédito hipotecario

En el último año, la demanda de propiedades usadas ha demostrado una tendencia estable, lo que inyecta cierto optimismo en el sector. Los precios de cierre para este segmento mostraron un incremento interanual de aproximadamente el 13,2% en abril de 2025, de acuerdo con el índice de precios de cierre de La Nación. Este dato indica que, a pesar de las dificultades económicas, existe un interés genuino y una necesidad de capitalizar en ladrillos, especialmente en zonas con alta valorización. Sin embargo, la actividad en el mercado de obra nueva se mantiene cautelosa, con lanzamientos muy selectivos debido a la incertidumbre.

La principal restricción al crecimiento sostenido es la limitación del crédito hipotecario. Las altas tasas de interés y los estrictos requisitos para calificar han mantenido a gran parte de los compradores fuera del mercado, limitando la demanda a aquellos que operan con capital propio o financiamiento parcial. No obstante, existe una expectativa positiva de que las entidades públicas puedan expandir levemente su oferta de líneas de crédito en el corto plazo. La demanda se concentra en propiedades que ofrecen valor real y en ubicaciones de probada liquidez. Para el asesor, esto subraya la necesidad de enfocarse en la calidad de la captación y en propiedades con documentación impecable que faciliten la rápida conversión en un mercado de compradores prudentes.

Proyecciones clave para el último trimestre del año

Las expectativas para el último trimestre de 2025 se centran en una continuidad de las tendencias actuales, pero con una moderación en la intensidad de los aumentos. En cuanto a los costos de construcción, se proyecta que continuarán su tendencia alcista, aunque a un ritmo más controlado, estimando un incremento mensual de entre el 1% y el 2%. La clave para mantener este ritmo será la estabilidad del tipo de cambio, cuya volatilidad puede impactar directamente el precio de los materiales importados. Cualquier sobresalto en la cotización del dólar podría revertir esta moderación y volver a presionar los costos.

Respecto a los precios de la vivienda, se espera que las propiedades usadas experimenten un ajuste moderado. Las proyecciones indican incrementos estimados entre el 2% y el 3% trimestral, medidos en dólares. Este ajuste es una señal de la resiliencia del sector frente a la inflación. En el segmento de la obra nueva, los desarrolladores podrían trasladar parte del aumento de costos a los precios finales para mantener sus márgenes de rentabilidad, manteniendo la necesidad de ser selectivos. La demanda, aunque contenida por la falta de financiamiento masivo, se mantendrá estable, lo que sugiere que las operaciones continuarán, pero se concretarán solo aquellas que ofrezcan una relación precio-calidad transparente y justificable.

La cautela de desarrolladores y la selectividad del inversor

Ante un entorno económico que, aunque más estable, sigue siendo incierto, los desarrolladores han adoptado una postura de cautela estratégica. La prioridad ya no es lanzar volumen, sino enfocarse en proyectos con alta demanda potencial y ubicaciones que prometen valorización a corto plazo, como los segmentos premium. La tasa de interés elevada y la limitada disponibilidad de crédito actúan como un freno natural al lanzamiento de grandes desarrollos especulativos. Las iniciativas observadas se concentran en nichos de mercado probados y en zonas que ya muestran una fuerte demanda de vivienda y servicios.

El inversor y el comprador final deben asumir una postura de extrema selectividad para el cierre del año. La previsibilidad es el valor más buscado. Esto implica priorizar proyectos con un avance de obra sólido, desarrolladores con trayectoria comprobada y propiedades usadas con títulos perfectos. El mercado inmobiliario argentino se dirige hacia un cierre de 2025 caracterizado por la moderada estabilidad de precios y una demanda que opera con prudencia. 

La evolución del tipo de cambio, las políticas de financiamiento y la inflación seguirán siendo los factores determinantes para el sector en los meses siguientes.

Somos Inmobiliarios la plataforma del agente inmobiliario

La navegación en un mercado de alta selectividad como el argentino requiere la colaboración y el acceso a información de valor. Somos Inmobiliarios es una plataforma diseñada y construida por y para agentes inmobiliarios que buscan la excelencia y la seguridad en sus operaciones.

Somos una comunidad de profesionales que te vincula con colegas de todo el país, brindándote un espacio de networking real. Nuestra misión es simple: facilitar que generen más ventas entre sí al compartir propiedades y clientes de forma segura. Al ser parte de Somos, encuentras el apoyo que necesitas para desarrollar tu marca personal, permitiéndote llegar a más clientes de una manera más humana y efectiva. No estás solo en el camino, tienes un socio estratégico que te ayuda a trabajar de forma más inteligente y a impulsar tu negocio.

Preguntas frecuentes sobre el mercado inmobiliario

¿El aumento del costo de la construcción afectará a los precios de las propiedades usadas?

Sí, indirectamente. El aumento en los costos de construcción limita la oferta de obra nueva, lo que presiona al alza los precios de las propiedades usadas de buena calidad, especialmente en las zonas centrales.

¿La estabilidad del dólar es positiva para el mercado?

Sí, la estabilidad cambiaria es crucial. Al evitar saltos bruscos en el dólar, se modera el aumento de los materiales importados, lo que ofrece mayor previsibilidad en los costos y anima la decisión de inversión.

¿Conviene comprar ahora o esperar una caída de precios?

Con los precios de las propiedades usadas mostrando un ajuste al alza, esperar una caída significativa es riesgoso. La clave es la selectividad: comprar propiedades bien ubicadas y con documentación perfecta antes de que el crédito hipotecario se expanda.

Etiquetas

agente inmobiliario asesores inmobiliarios compraventa mercado actual mercado inmobiliario argentino propiedad en pozo

Acerca del autor

Somos Inmobiliarios