Qué es la incidencia de terreno y cómo se calcula su valor

La Incidencia de Terreno es la métrica fundamental que establece el valor máximo de adquisición de un lote para un proyecto de desarrollo, expresado como el costo del suelo por cada metro cuadrado vendible de la futura construcción. Esta se calcula dividiendo el precio del terreno entre la cantidad total de metros cuadrados que el Código Urbanístico permite construir y vender. Entender la Incidencia es vital, ya que si es demasiado alta, reduce el margen de ganancia del desarrollador y puede hacer que el proyecto sea financieramente inviable antes de que comience. Un asesor experto domina esta fórmula, clave dentro del análisis de factibilidad, para justificar la tasación y el potencial de un lote.

Los factores urbanísticos que limitan la incidencia legal y técnico

El valor de un terreno no reside solo en su ubicación, sino en la cantidad de metros cuadrados vendibles que permite construir. Esta capacidad está estrictamente regulada por el Código Urbanístico de cada jurisdicción. El análisis de factibilidad para determinar la Incidencia comienza con la revisión exhaustiva de dos factores críticos que limitan el potencial constructivo: el FOT y la altura máxima permitida. Ignorar estas regulaciones puede llevar a pagar un precio excesivo por un lote que no puede ser explotado a su máxima capacidad.

La aplicación de estos códigos define el máximo potencial de negocio. El primer paso es determinar el FOT (Factor de Ocupación Total), que establece la relación entre la superficie del lote y la superficie total construible (incluyendo pisos y subsuelos). Luego, la altura máxima dicta cuántos niveles se pueden elevar sobre el nivel de la calle, impactando directamente en la cantidad de unidades que se pueden generar. Un agente inmobiliario no vende metros cuadrados de tierra, sino metros cuadrados edificables según la normativa. Las variaciones en las zonificaciones (por ejemplo, entre APH, USAM, o C2) generan grandes diferencias en la incidencia, lo que obliga a conocer la regulación precisa antes de cualquier oferta. La falta de este conocimiento técnico resulta en una tasación errónea y en la pérdida de la oportunidad de negocio.

El FOT y la superficie máxima edificable

El FOT es el coeficiente que, multiplicado por la superficie del terreno, establece el límite de la superficie total que puede tener el futuro edificio. Esta es la primera limitación que afecta directamente la Incidencia. Si el FOT es bajo, la Incidencia del terreno será alta, ya que el costo del lote se reparte entre menos metros cuadrados vendibles. Es indispensable para el desarrollador conocer el FOT neto del lote (descontando espacios comunes, retiros y superficies no computables) para proyectar la cantidad real de unidades funcionales a comercializar. Un asesor que domina este cálculo se convierte en el socio estratégico del inversor.

El impacto de la altura máxima y los retiros obligatorios

Además del FOT, la altura máxima permitida por zonificación y los retiros obligatorios (separación de línea municipal y fondo) son restricciones decisivas. La altura limita la posibilidad de construir más pisos, impactando el mix de unidades que se pueden ofrecer. Los retiros obligatorios reducen la superficie de planta, afectando la eficiencia del diseño y, por lo tanto, la rentabilidad. Un lote puede tener un FOT alto, pero si la altura permitida es baja, la Incidencia se incrementará al no poder aprovechar todo el potencial. El análisis conjunto de la altura y el FOT es fundamental para la viabilidad técnica y financiera.

Incidencia de terreno el cálculo financiero del desarrollador

La Incidencia no es solo una métrica de tasación; es una métrica de riesgo financiero. El desarrollador trabaja con un margen de ganancia objetivo, y la Incidencia es el primer costo variable que debe controlarse. Para que un proyecto sea rentable, la Incidencia debe permitir que el costo total de la construcción (Incluyendo terreno, obra y gastos indirectos) se mantenga por debajo del precio de venta promedio del metro cuadrado en la zona.

El cálculo financiero se realiza de forma inversa. Primero se establece el precio de venta esperado de las unidades terminadas. De ese precio se descuentan los costos de construcción (calculado por el índice CAC), los gastos indirectos (honorarios, permisos) y el margen de ganancia deseado.

El resultado remanente es el valor máximo que se debería pagar por el terreno, y de ahí se desprende la Incidencia óptima. Si el valor de mercado del lote supera la Incidencia calculada, el proyecto se descarta o se renegocia el precio de compra. Este análisis demuestra que la Incidencia es la herramienta de control de riesgo más importante en el desarrollo.

Costo de construcción y el índice CAC en la fórmula

El Costo de Construcción es el factor más grande, después del terreno, que afecta la rentabilidad. Este costo se actualiza constantemente según el Índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción). En la fórmula de la Incidencia, el costo de construcción se descuenta del precio de venta proyectado. Una Incidencia adecuada asegura que, incluso si el CAC se incrementa (riesgo inflacionario), el margen de ganancia se mantenga estable. La Incidencia ideal es aquella que permite obtener el terreno al precio correcto, dejando un colchón para las variaciones del mercado.

Precio de venta proyectado y margen de ganancia objetivo

Para el cálculo de la Incidencia, el Precio de Venta Proyectado es el ancla. Este precio debe ser realista, basado en un profundo Análisis Comparativo de Mercado (ACM) de proyectos similares y recientes en la zona. Una vez fijado el precio de venta esperado, se establece el margen de ganancia objetivo del desarrollador (generalmente entre el 20% y el 35%). La diferencia entre el precio de venta, los costos de construcción y el margen es el Valor Residual que se asigna al terreno. Este Valor Residual, dividido por los metros vendibles, es el que determina la Incidencia máxima aceptable.

Somos Inmobiliarios tu comunidad inmobiliaria

En Somos Inmobiliarios, sabemos que dominar la Incidencia de Terreno es lo que separa al asesor transaccional del socio estratégico del inversor.

Más del 60% de los asesores a nivel nacional se sienten solos en el rubro. Somos Inmobiliarios nació para resolver esta realidad. Somos una plataforma hecha por y para asesores inmobiliarios, que te brinda la posibilidad de conectar con colegas de todo el país. Nuestra comunidad te proporciona el conocimiento técnico y el networking con desarrolladores y arquitectos expertos en normativa urbanística (FOT/FOS), transformando la soledad en colaboración exponencial.

Somos Inmobiliarios te equipa para que puedas presentar a tus clientes informes de tasación que justifican el precio de adquisición con la fórmula de la Incidencia. Dejamos de lado la soledad del agente y te brindamos el acceso a datos de mercado fiables para realizar un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) preciso. Tu capacidad de hablar el lenguaje de la rentabilidad y el riesgo financiero (Incidencia y CAC) es la clave para captar grandes proyectos y asegurar tu crecimiento exponencial en el sector de desarrollo.

Preguntas frecuentes sobre incidencia de un terreno 

¿Qué es la incidencia de terreno en una frase simple?

La Incidencia de Terreno es el costo del suelo de un lote, calculado por cada metro cuadrado que se puede construir y vender en el futuro edificio.

¿Cuál es el riesgo de pagar una incidencia muy alta?

El riesgo es la reducción crítica del margen de ganancia o la inviabilidad financiera total del proyecto, ya que el costo del lote supera lo que el mercado está dispuesto a pagar por las unidades terminadas.

¿Cómo afecta el FOT al valor de incidencia?

Un FOT bajo incrementa el valor de Incidencia porque el costo del terreno se reparte entre menos metros cuadrados totales de construcción vendibles.

Etiquetas

agente inmobiliario asesor inmobiliario boleto de compraventa compraventa comunidad inmobiliaria factibilidad inmobiliaria propiedad en pozo

Acerca del autor

Somos Inmobiliarios