Ley de alquileres en Argentina

Cambios clave en la ley de alquileres según el DNU 70/2023

El escenario inmobiliario en Argentina ha experimentado una transformación radical desde finales de 2023. Con la derogación de la Ley 27.551 mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, el país pasó de un sistema de intervención estatal rígida a un modelo de libertad contractual basado en el Código Civil y Comercial de la Nación. Para el agente inmobiliario moderno, este cambio representa tanto una oportunidad de reactivación del stock como un desafío técnico en la redacción de cláusulas que brinden seguridad a largo plazo.

Marco legal vigente y la autonomía de la voluntad

La base de todos los contratos firmados a partir de la vigencia del último decreto es la autonomía de la voluntad de las partes. Esto significa que el Estado ya no impone de forma obligatoria los plazos mínimos ni los métodos de actualización. Sin embargo, esta libertad no implica una ausencia de reglas. El Código Civil y Comercial sigue siendo el marco supletorio que rige en caso de que el contrato sea ambiguo u omita puntos críticos.

Plazos contractuales en el nuevo régimen

Uno de los cambios más celebrados por el mercado fue la eliminación del plazo mínimo legal de tres años para vivienda. En la actualidad, las partes pueden pactar cualquier duración. Si el contrato no especifica un plazo, la ley ahora lo presume de dos años para locaciones habitacionales. Esto permite contratos temporales de meses para nómades digitales o contratos de un año para estudiantes, adaptándose a la realidad de cada zona geográfica.

Moneda de pago y validez de los acuerdos

Por primera vez en décadas, la ley argentina otorga validez total al pago en moneda extranjera dentro de los contratos de alquiler. Los propietarios e inquilinos pueden pactar cánones en Dólares, Euros o cualquier otra moneda. Es fundamental que el agente inmobiliario aclare que los jueces no tienen facultades para cambiar la moneda pactada, salvo que la misma sea de imposible obtención para el deudor, lo que brinda una protección inédita al valor de la renta.

Índices de actualización de alquileres y cláusulas contra la inflación

En un contexto de volatilidad económica, la cláusula de ajuste es el corazón del contrato. La guía definitiva de alquileres establece que ya no es obligatorio usar el índice ICL de forma anual. Ahora se permite cualquier índice público o privado, siempre que sea transparente y de fácil acceso para las dos partes. Esta flexibilidad permite que el profesional inmobiliario diseñe contratos que mantengan el valor real de la renta sin generar morosidad por desfasajes salariales.

El uso del Índice de Precios al Consumidor o IPC

Muchos contratos nuevos se están inclinando por el IPC debido a su actualización mensual y su reflejo directo del costo de vida. Para un propietario, este índice garantiza que su rentabilidad no se licúe frente al aumento de precios. Para el inquilino, ofrece una previsibilidad mayor que los acuerdos cerrados con aumentos fijos arbitrarios. El agente debe ser cuidadoso en establecer la frecuencia de este ajuste, siendo los trimestres la opción más equilibrada hoy.

El ICL y el Coeficiente de Variación Salarial

El Índice para Contratos de Locación (ICL) sigue siendo una referencia válida. Este índice combina la inflación con la evolución de los salarios. Es una herramienta útil para contratos donde se busca una mayor estabilidad social, evitando que el alquiler suba por encima de lo que aumentan los sueldos promedio. Utilizar este índice en zonas residenciales de clase media suele ser una estrategia inteligente para bajar la tasa de morosidad.

Depósito de garantía en la nueva ley de alquileres y condiciones de entrada

La ley de alquileres previa limitaba el depósito a un solo mes y obligaba a devolverlo al valor del último mes de alquiler. Con el marco actual, este punto también queda sujeto a la negociación. Es vital que el corredor inmobiliario asesore sobre la importancia de un depósito que realmente cubra posibles daños o deudas de servicios al finalizar el vínculo.

Montos y formas de devolución del depósito

Actualmente se estila pactar depósitos en dólares incluso en contratos pesificados, para asegurar que el dinero no pierda poder adquisitivo durante el año. Las partes pueden acordar que el depósito sea de dos meses o más, dependiendo de las garantías presentadas y del valor del equipamiento del inmueble. La devolución debe quedar estipulada por escrito, aclarando los plazos una vez verificado el estado de la propiedad y el pago de las facturas finales.

Garantías aceptadas y seguros de caución

La libertad contractual también se extiende a las garantías. Además de la clásica garantía propietaria de un familiar, los seguros de caución han ganado un terreno masivo. Son herramientas que brindan una respuesta inmediata al propietario ante una falta de pago y permiten al inquilino acceder a una vivienda sin depender de un tercero. En Somos Inmobiliarios fomentamos el uso de estas herramientas tecnológicas para agilizar los cierres de operaciones.

Rescisión anticipada y penalidades en la nueva ley de alquileres

Otro punto crítico de la guía definitiva es cómo se termina un contrato antes de tiempo. El nuevo régimen simplifica drásticamente el cálculo de las indemnizaciones, eliminando la confusión que generaban los escalones de meses según el momento de la salida. 

Bajo la normativa vigente del DNU 70/2023, la claridad en el monto a pagar permite que tanto el inquilino como el propietario conozcan de antemano el costo de salida, reduciendo los conflictos legales al mínimo.

La regla del diez por ciento para la salida

Si el inquilino decide irse antes de finalizar el contrato, la ley establece que debe abonar el diez por ciento de todo el canon locativo que reste hasta el final del acuerdo. Esta fórmula es mucho más transparente y fácil de calcular para el agente inmobiliario. Además, ya no es necesario esperar seis meses para ejercer este derecho, salvo que las partes hayan pactado una restricción específica en el contrato original.

El rol estratégico del agente 

En este contexto de libertad, el profesional inmobiliario deja de ser un mero intermediario para convertirse en un arquitecto de acuerdos. La plataforma de Somos Inmobiliarios potencia esta labor brindando las herramientas necesarias para que cada contrato sea un éxito financiero y legal.

El uso del ACM para fijar precios de alquiler justos

No se puede asesorar sobre una ley sin conocer el precio real de mercado. Nuestra herramienta de Análisis Comparativo de Mercado (ACM) permite que el agente le demuestre al dueño cuál es el valor de equilibrio en su barrio. Esto evita que las propiedades queden vacías por pretensiones excesivas o que el dueño pierda dinero por tasar bajo. El éxito de un alquiler bajo el nuevo régimen empieza con una tasación científica.

Documentación y gestión profesional del vínculo

A través de nuestro ecosistema, los asesores pueden acceder a modelos de contratos redactados por expertos legales que contemplan todas las variantes del DNU actual. Esto reduce el riesgo de nulidades o conflictos judiciales. Un asesor que utiliza la tecnología de Somos es un asesor que brinda tranquilidad, logrando que el propietario se sienta respaldado y el inquilino respetado en sus derechos.

Consideraciones finales sobre las expensas y servicios

Un conflicto recurrente en los alquileres en Argentina es la distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias. Aunque la ley actual permite pactar quién paga qué, la costumbre profesional sigue recomendando que el inquilino afronte los gastos habituales de mantenimiento y el propietario se haga cargo de los gastos que incrementan el valor patrimonial del edificio o reparaciones estructurales. Dejar esto por escrito es la mejor forma de prevenir discusiones mensuales.

Preguntas frecuentes sobre la ley de alquileres

¿Se puede pactar un alquiler en dólares para una vivienda familiar? 

Sí, es totalmente legal según el marco del DNU vigente. El contrato debe especificar si el pago se hará en billete físico o mediante transferencia, y el inquilino no puede exigir pagar en pesos al tipo de cambio oficial si se pactó moneda extranjera.

¿Qué pasa con los contratos que se firmaron antes del decreto? 

Esos contratos deben respetarse hasta su finalización bajo las reglas de la ley anterior. La nueva normativa no es retroactiva. Solo se aplica para los contratos nuevos o las renovaciones que se firmen a partir de la vigencia del nuevo decreto.

¿Es obligatorio que el contrato pase por un escribano? 

No es obligatorio para la validez del contrato entre partes, pero la certificación de firmas ante escribano público es una práctica recomendada por todos los profesionales para dar fecha cierta al documento y evitar futuras impugnaciones de identidad.

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