Por Gerónimo Odriozola, broker en RE/MAX Roble.

El nuevo escenario de los barrios cerrados

Durante 2025, el comportamiento del mercado de barrios cerrados mostró una tendencia clara. La venta de lotes retrocedió, fuertemente influenciada por los altos costos de construcción. Este escenario derivó en un mayor dinamismo en la compraventa de casas usadas dentro de los mismos barrios, ya que para muchos clientes resultó más conveniente comprar una propiedad terminada que encarar una obra nueva.

Este cambio de tendencia ha obligado a compradores e inversores a replantear sus estrategias. Hoy, la demanda se centra en soluciones inmediatas y seguras, donde el valor se mide en un proyecto finalizado y listo para habitar, mitigando los riesgos de una obra nueva.

El mercado se inclina hacia las casas usadas

El comportamiento del mercado en 2025 se inclinó firmemente hacia la compraventa de propiedades ya construidas. La alta demanda de casas usadas se dio, principalmente, porque los compradores buscan evitar el impacto directo del alza en los costos de los materiales y la mano de obra. Este cambio de tendencia ha impulsado un mercado secundario muy activo dentro de los mismos barrios.

Para los asesores, este escenario presenta una oportunidad. Al enfocarse en las propiedades ya construidas, pueden ofrecer a sus clientes una solución inmediata y predecible, mitigando los riesgos y la incertidumbre asociados a la construcción. La clave está en adaptarse a las nuevas necesidades del mercado.

Los polos de demanda Dónde buscan los compradores

La mayor demanda se concentró en City Bell y, en menor medida, en los grandes desarrollos ubicados sobre la Ruta 2. Hoy, los compradores priorizan la ubicación y la seguridad, analizando muy de cerca la relación entre amenities y expensas. En algunos casos, el valor elevado de las expensas hace que potenciales clientes descarten la opción, a pesar de las prestaciones del barrio.

En cuanto a la evolución de precios, la situación se presenta con matices. En City Bell, la escasez de lotes en los countrys consolidados impulsó una revalorización significativa, con un aumento de hasta un 40% interanual en ciertos casos. En contraste, en el corredor de Ruta 2, los valores permanecen estables, con lotes desde USD 30.000, los mismos que en 2024, gracias a la amplia disponibilidad de terrenos en esa zona.

Opciones económicas y factores a considerar

Dentro de las opciones más económicas, los lotes sobre la Ruta 2, en barrios como Harás del Sur o Campos de Roca, siguen siendo la alternativa más competitiva. Sus precios parten desde USD 30.000, variando según la ubicación interna y el tamaño del terreno. Esta zona representa una excelente oportunidad para quienes buscan seguridad y un estilo de vida de barrio cerrado con una inversión inicial más accesible.

Al momento de comprar un lote hoy, hay claves fundamentales a considerar que van más allá del precio de venta. 

Es vital que el comprador analice la ubicación y los accesos reales para entender cómo afectará su vida diaria. La relación expensas/amenities es otro punto crítico, ya que un valor elevado puede anular los beneficios del barrio si no se utilizan todas las prestaciones. También es indispensable conocer la etapa de consolidación del barrio, ya que un lote en un proyecto recién iniciado tendrá desafíos muy distintos a los de uno en una comunidad ya establecida. Finalmente, es clave investigar los plazos de construcción que exige el reglamento interno del barrio para evitar sanciones o perder la inversión.

Somos Inmobiliarios: Conexión y negocios en todo el país

En un mercado que se mueve tan rápido, la capacidad de adaptación es clave para el éxito. En Somos Inmobiliarios, entendemos que la solución para los profesionales del rubro no está en ir solo, sino en estar conectado. Por eso, nuestra plataforma es el lugar donde se venden y se comercializan los terrenos y lotes, ofreciendo un espacio diseñado para potenciar tus ventas y tu red de contactos, uniendo a colegas en todo el país con el objetivo de hacer negocios más grandes.

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Mas preguntas sobre lotes y barrios cerrados

¿Por qué bajó la venta de lotes en 2025?

La venta de lotes retrocedió fuertemente en 2025 debido al alza en los costos de construcción. Esto hizo que para muchos compradores fuera más conveniente adquirir una casa terminada que encarar una obra nueva, cambiando la dinámica del mercado.

¿Qué factores priorizan hoy los compradores?

Los compradores de hoy se concentran en la ubicación, la seguridad y la relación entre los amenities del barrio y el costo de las expensas. En muchos casos, las expensas elevadas pueden ser un factor determinante para descartar una opción, incluso con buenas prestaciones.

¿Qué debo considerar si quiero comprar un lote?

Es fundamental analizar la ubicación y los accesos reales, la relación expensas/amenities, el grado de consolidación del barrio y los plazos de construcción exigidos. Estos factores son clave para tomar una decisión de inversión informada y segura.