Qué significa que una propiedad sea apto crédito

Que una propiedad sea “apto crédito” significa que cumple con la totalidad de los requisitos legales, documentales y edilicios establecidos por el Banco Central (BCRA) y las entidades financieras para ser aceptada como garantía en un préstamo hipotecario. Esta condición no solo es importante para el comprador, sino que es el factor decisivo para la liquidez de un inmueble. Si una propiedad no es apta crédito, su mercado se reduce drásticamente solo a compradores con fondos propios. El agente inmobiliario debe validar esta condición al momento de la captación, no de la reserva.

Requisitos Documentales Innegociables

Los problemas de apto crédito son, en el 90% de los casos, problemas documentales. El banco actúa como inversor y exige la máxima seguridad jurídica sobre la garantía.

Título de Propiedad Impecable

La documentación debe demostrar la cadena de titularidad perfecta del inmueble:

• Sin Gravámenes o Hipotecas: El título debe estar libre de cargas, embargos o inhibiciones del vendedor.
• Tracto Abreviado: Si la propiedad proviene de una sucesión, debe estar en condiciones de realizarse la inscripción a nombre del nuevo comprador en la misma escritura de compraventa. La Declaratoria de Herederos debe estar finalizada.
• Estado Civil: Las firmas y consentimientos deben ser correctos según el estado civil del vendedor (ej. consentimiento conyugal).

Planos de Obra Aprobados y Actualizados

Este es un punto de rechazo recurrente. El banco exige una coherencia total entre la realidad física del inmueble y su documentación legal.

• Concordancia con la realidad: Los planos deben estar aprobados y sellados por la municipalidad o ente regulador.
• Modificaciones Declaradas: Cualquier modificación edilicia (ej. cerramiento de un balcón, construcción de un quincho) debe estar declarada e incorporada a los planos. Si hay metros construidos no declarados, el banco solo prestará sobre los metros registrados legalmente.

El estado del inmueble las condiciones que exige el Banco Central

Aunque la documentación sea legalmente impecable, el inmueble debe cumplir con condiciones mínimas para ser una garantía de valor. El banco, al otorgar el crédito hipotecario, asume el riesgo de una futura ejecución en caso de incumplimiento del pago. Por lo tanto, la propiedad debe ser fácilmente liquidable en el mercado. Esto obliga a la entidad financiera a evaluar el estado físico de la construcción y las limitaciones de su destino de uso, garantizando que el bien hipotecado mantenga su valor a lo largo del tiempo. Es el segundo gran filtro, y el agente debe anticipar esta revisión.

Destino de Uso

• La propiedad debe tener destino de vivienda familiar. El banco no suele otorgar créditos sobre locales comerciales, depósitos o propiedades rurales.

Antigüedad y Estado de Conservación

• Antigüedad Máxima: Generalmente, los bancos establecen una antigüedad máxima (ej. 50 a 60 años) para el otorgamiento del crédito. Si la propiedad es muy antigua, se requerirá un informe de tasación con un valor de realización forzosa muy conservador.
• Estado de Conservación: La propiedad debe estar en buen estado. Si la tasación bancaria determina que requiere reparaciones estructurales urgentes que afectan su valor (ej. humedades graves, problemas de cimientos), el crédito puede ser rechazado o reducido.

Tasación Bancaria

El banco no toma como válida la tasación del agente o de un tercero. Siempre exigirá su propia tasación oficial, que se enfoca en el valor de realización (liquidez).

• El monto del préstamo se calcula sobre el menor valor entre el precio de venta y el valor de tasación bancaria.

El Rol del Asesor Inmobiliario

El expertise del agente inmobiliario es vital para resolver el status de apto crédito antes de la comercialización, diferenciándose de un mero “mostrador de llaves”.

1. La Due Diligence Documental Temprana

Al momento de la captación, el agente debe pedir la documentación e identificar los potenciales “errores no forzados” (planos sin declarar, hipotecas vencidas). Si hay problemas, el agente debe indicarle al vendedor los pasos a seguir para sanear el título antes de iniciar la venta. Esto acelera el proceso.

2. Transparencia y Segmentación del Mercado

Si la propiedad presenta un problema subsanable, el agente debe comunicarlo con transparencia. 

Si el problema es estructural e innegociable (ej. antigüedad extrema), el agente debe segmentar la propiedad como “Solo contado/fondos propios” para evitar frustraciones y pérdidas de tiempo.

3. Networking Legal y Financiero

La red de Somos Inmobiliarios es tu activo. El agente puede conectar con un colega experto en sucesiones o con un contador de confianza para obtener una pre-validación del estado documental de un inmueble complejo. Esto aumenta la autoridad profesional y el valor de la exclusividad.

Simulador de Crédito en Somos Inmobiliarios

En Somos Inmobiliarios entendemos que tu autoridad profesional depende de la precisión de tus datos. Por eso, tenés acceso a herramientas que eliminan la incertidumbre en las operaciones más complejas, como las que involucran préstamos hipotecarios. Antes de prometer a un cliente que una propiedad es viable para un crédito, es fundamental que puedas simular las condiciones financieras exactas para su caso particular.

Por eso, en la plataforma tenés a tu disposición la herramienta Simulador de Crédito. Aquí podés ingresar el monto de la propiedad y simular el crédito en el banco que desees para obtener una estimación precisa del monto de las UVAs, el valor de las cuotas y los requisitos de ingreso. Usar esta herramienta te permite ofrecer una respuesta financiera inmediata y profesional, demostrando tu expertise y acelerando la toma de decisión tanto del comprador como del vendedor.

Más preguntas sobre crédito hipotecario 

¿La hipoteca a favor del vendedor es un problema para el crédito?

Sí, el banco exigirá que esa hipoteca sea cancelada antes o simultáneamente con la firma del préstamo hipotecario al nuevo comprador. El título debe quedar libre.

¿El comprador puede sacar crédito si la propiedad es de un pariente?

Generalmente no. Los bancos evitan el otorgamiento de préstamos para la adquisición de propiedades entre parientes de primer grado (padres, hijos) para evitar el fraude o simulación.

¿Qué pasa si mis planos no coinciden con la obra?

El banco solo prestará dinero sobre los metros declarados legalmente. Si hay metros extra no declarados, ese valor deberá ser cubierto por el comprador con fondos propios. La propiedad se considera apta crédito, pero por un valor menor al total.

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