Qué son FOT y FOS y su importancia en la construcción

El FOT (Factor de Ocupación Total) y el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) son las dos métricas urbanísticas esenciales que regulan la intensidad y la ocupación de la construcción en cualquier lote. Estos factores determinan el potencial constructivo de un terreno, y por ende, su valor real en el mercado de desarrollo. El FOS limita la superficie que se puede ocupar en la planta baja, asegurando espacios libres. El FOT limita la superficie total que puede tener el futuro edificio, definiendo cuántos metros cuadrados vendibles se pueden generar. Conocer y aplicar correctamente estas métricas es vital para un correcto análisis de factibilidad.

El Factor de Ocupación del Suelo FOS la limitación horizontal

El Factor de Ocupación del Suelo (FOS) es el coeficiente que controla la ocupación horizontal máxima de la parcela. En términos sencillos, el FOS establece qué porcentaje de la superficie total del terreno puede ser cubierto por la construcción en la planta baja. Su principal función es garantizar que haya una proporción adecuada de espacios libres o descubiertos, esenciales para la ventilación, la iluminación natural y la absorción pluvial del suelo. Un FOS bajo en una zona específica indica que el municipio busca mantener una baja densidad de construcción y privilegiar los espacios verdes o abiertos.

El cálculo del FOS se obtiene multiplicando la superficie total del lote por el coeficiente FOS asignado a su zonificación. El resultado es la superficie máxima que puede ocupar la planta baja del edificio. Por ejemplo, si un terreno tiene 500 m2 y el FOS de la zona es 0.60, solo se pueden cubrir 300 m2 de la superficie del terreno, dejando 200 m2 descubiertos. El agente inmobiliario debe conocer este coeficiente, ya que afecta directamente el diseño arquitectónico y la funcionalidad del proyecto. Los desarrolladores deben diseñar la planta baja y los subsuelos respetando este límite riguroso, lo que impacta la eficiencia de layout de las unidades y los costos de fundación.

Superficie cubierta y superficie descubierta la relación de equilibrio

La correcta interpretación del FOS requiere distinguir entre superficie cubierta (la que se contabiliza para el FOS) y la superficie descubierta. La superficie cubierta incluye todo lo que está bajo techo y delimitado por muros. La superficie descubierta es el área libre de construcción, que puede incluir jardines, patios o decks. Las municipalidades establecen excepciones para ciertos elementos (piscinas, veredas de acceso), pero la regla general es estricta. Un error en el cálculo del FOS puede obligar a modificar el diseño inicial de la planta baja, lo que genera costos inesperados y retrasos en la obtención de permisos de obra. El FOS es el primer control urbano sobre la densidad del área.

El impacto del FOS en la calidad de vida y el urbanismo

Desde una perspectiva urbanística, el FOS es crucial para mantener la calidad ambiental de un barrio. Al limitar la huella de la construcción, se reduce la impermeabilización del suelo, se minimiza la sobrecarga de los servicios públicos (agua, cloacas) y se preservan corredores de ventilación. Para el cliente final, un barrio con un FOS bajo se traduce en mayor luminosidad, menos congestión y más espacios verdes. Un agente experto utiliza el FOS no solo como una restricción técnica, sino como un argumento de valor y calidad de vida al comercializar un proyecto.

El Factor de Ocupación Total FOT la limitación vertical

El Factor de Ocupación Total (FOT) es el coeficiente que controla la intensidad de uso del suelo, limitando la cantidad total de metros cuadrados que se pueden construir en toda la estructura, incluyendo todos los pisos superiores. En pocas palabras, el FOT te dice cuántos metros cuadrados vendibles se podrán generar. De todos los coeficientes, el FOT es el más crítico para el cálculo de la Incidencia de Terreno, ya que define el denominador de la fórmula de rentabilidad.

El cálculo del FOT se obtiene multiplicando la superficie total del lote por el coeficiente FOT asignado a la zonificación. Por ejemplo, si un lote de 500 m2 tiene un FOT de 2.0, el edificio completo no puede superar los 1000 m2 de superficie total cubierta. Esta superficie máxima debe distribuirse respetando la altura máxima permitida por el Código Urbanístico. 

Un FOT alto significa que el inversor puede generar una gran cantidad de metros cuadrados vendibles, lo que usualmente se traduce en una alta rentabilidad siempre y cuando los costos de construcción sean competitivos.

El FOT y el cálculo de la Incidencia de Terreno

La relación entre el FOT y la Incidencia de Terreno es directa y vital. La Incidencia se calcula dividiendo el precio del terreno entre la cantidad de metros cuadrados vendibles. Un FOT bajo (ej. 1.0) reparte el costo del terreno entre menos metros construibles, haciendo que la Incidencia sea alta. Un FOT alto (ej. 3.0) reparte el costo del terreno entre muchos más metros construibles, haciendo que la Incidencia sea baja y el proyecto sea más rentable. Por lo tanto, el FOT es el motor de la rentabilidad en un desarrollo inmobiliario y debe ser el primer dato que un asesor verifique al tasar un lote para inversores.

Relación con la altura máxima y el mix de unidades

Si bien el FOT define la cantidad de metros totales, la altura máxima permitida define cómo se distribuyen esos metros. Un FOT alto con una altura restringida obliga al desarrollador a hacer plantas amplias y pocas unidades. Un FOT alto con mucha altura permite hacer muchas unidades pequeñas y compactas. El asesor experto utiliza la combinación de FOT y altura para definir el producto inmobiliario más adecuado para el mercado objetivo de esa zona (ej. oficinas, viviendas, co-living), maximizando el ingreso por metro cuadrado vendible.

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Preguntas Frecuentes sobre FOT y FOS

¿Qué es FOT y FOS en términos prácticos?

El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) dice cuánto terreno podés cubrir en planta baja. El FOT (Factor de Ocupación Total) dice cuántos metros cuadrados totales podés construir en todo el edificio.

¿Cuál de los dos es más importante para la rentabilidad?

El FOT es el más importante para la rentabilidad y el valor del lote, ya que determina la cantidad total de metros cuadrados vendibles, que es la base del cálculo de la Incidencia de Terreno.

¿Dónde puedo encontrar el FOT y FOS de un lote?

Estos coeficientes están definidos en el Código Urbanístico o Código de Planeamiento Urbano de la municipalidad o distrito al que pertenece el terreno.

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