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Cómo evaluar si el precio por m2 de una zona es justo
Aprendé los criterios técnicos para validar el valor de una propiedad y evitar sobreprecios. Descubrí cómo el análisis de dispersión y el valor de reposición determinan si el precio por metro cuadrado en un barrio es realmente una oportunidad.
Cómo se determina el metro cuadrado en un barrio específico
La determinación del valor unitario no surge de un promedio lineal, sino de un proceso de homogeneización de muestras comparables. Un agente inmobiliario identifica propiedades con características similares en un radio de quinientas yardas y aplica factores de corrección para igualar las superficies. Este método permite eliminar las distorsiones que generan las unidades con estados de conservación extremos o aquellas que cuentan con superficies descubiertas muy amplias, las cuales no computan al mismo valor que el área cubierta.
Para llegar a un número preciso, se deben auditar los valores de oferta vigentes y cruzarlos con la tasa de absorción del microclima inmobiliario local. Si en una zona específica el stock de departamentos similares no se mueve, el valor del metro cuadrado de mercado está por debajo del valor de publicación. El análisis final se consolida cuando se pondera el equipamiento urbano, la seguridad del entorno y la calidad de la infraestructura de servicios, factores que validan si el precio unitario es sostenible en el tiempo.
El análisis de dispersión en valores de cierre reales
Un error común es basar la evaluación en precios de lista, los cuales suelen incluir un margen de negociación subjetivo muy alto. El agente analiza la dispersión entre el precio pedido y el valor de cierre efectivo mediante el estudio de operaciones concretas en la misma zona.
El impacto de la absorción mensual en el valor unitario
La velocidad con la que se venden unidades similares en una zona determinada indica si el precio por metro cuadrado está validado por la demanda. Si una zona tiene un stock acumulado de más de doce meses sin rotación, es una señal clara de que los precios publicados no son representativos de la realidad financiera actual.
Coeficientes de ajuste según la tipología del inmueble
No todos los metros cuadrados valen lo mismo dentro de una misma manzana. Es fundamental aplicar coeficientes de homogeneización que castiguen o premien la altura del piso, la orientación y la relación entre metros cubiertos y descubiertos para llegar a una cifra técnicamente defendible.
Evaluación técnica de la incidencia y costos de reposición
Para un agente inmobiliario experto, entender el precio justo también implica conocer el valor de reposición del inmueble. Esto es especialmente crítico en momentos de volatilidad en los costos de construcción, donde la brecha entre el usado y el estrenar puede achicarse o expandirse drásticamente.
La incidencia del terreno en el valor del producto final
En zonas de alta densidad, gran parte del precio por metro cuadrado está determinado por la capacidad constructiva del lote. Conocer el valor de incidencia permite determinar si el precio de una propiedad antigua es justo o si simplemente está reflejando el potencial de desarrollo del suelo sobre el cual está construida.
Somos Inmobiliarios te presenta Análisis comparativo de mercado
Para profesionalizar y agilizar este proceso de tasación, hemos creado en nuestra plataforma la herramienta de ACM (Análisis Comparativo de Mercado). Esta solución permite a los agentes validar si un precio es justo mediante un motor de búsqueda que cruza datos específicos según los criterios técnicos de la propiedad que definas para cada caso particular.
Filtrado inteligente por variables de segmentación real
Al ingresar las variables de la propiedad, el sistema procesa la información y brinda un análisis detallado con valores de referencia reales.
Podés acceder a esta potencia analítica directamente desde Análisis de Mercado Somos para fundamentar tus carpetas de tasación con datos científicos, descargar el documento en pdf para enviar al cliente y eliminar cualquier sesgo emocional del propietario.
Preguntas frecuentes sobre valores de mercado
¿Cómo influye la antigüedad en el valor del metro cuadrado?
La depreciación física sigue tablas técnicas internacionales, pero una propiedad antigua reciclada a nuevo puede recuperar gran parte de su valor unitario original si se mantiene el estilo arquitectónico y se modernizan las instalaciones.
¿El valor de reposición es un buen indicador de precio justo?
Es una base útil para construcciones nuevas, pero en inmuebles usados el mercado manda sobre el costo de construcción, por lo que siempre debe priorizarse el método comparativo de mercado frente al de costos.
¿Qué margen de negociación se considera normal en Argentina hoy?
Aunque depende de la urgencia del vendedor, una propiedad bien tasada desde el inicio mediante un ACM profesional no debería tener una brecha de negociación superior al cinco o siete por ciento del valor de cierre.
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